杭州一小区想掏2500多万元把楼栋外立面换铝板-热点访谈-五星网

杭州一小区想掏2500多万元把楼栋外立面换铝板

2022-01-11

（原标题：杭州一小区想掏2500多万元把楼栋外立面换铝板见习记者：许晖）

杭州近期想要升级外立面的小区有不少，大多想做铝板外立面，好似刮起了一股“杭儿风”。

真石漆、干挂铝板、干挂石材等，都是杭州新房市场比较普遍的外立面材料。一般来说，干挂铝板的造价要高于真石漆。

在杭州新房限价的背景下，采用做铝板和石材外立面的楼盘越来越少了，大部分新房做的都是真石漆或涂料外立面。

有些业主认为，这影响了楼盘的品质。

甚至，有的业主刚摇中新房，还没等交付，就在业主群里众筹，要把外立面升级成“铝板”。

因外墙反复渗水已交付6年的小区计划更换铝板外墙

杭州有个二手房小区，最近打算把全部楼栋的外立面，从原来的涂料层，换成铝板。毛估估要砸进去两三千万元，但这钱，一分也不用业主出。

这是怎么回事？

这个小区是2016年左右交付的滨江区盛庐小区，前不久评上了2021年“美好家园”住宅示范小区。小区共5幢楼，接下来都要改造，共涉及500余户居民。

业主徐阿姨告诉我们，这个小区是中铁的职工专用房，业主大多是单位的职工。

我们在现场看到，小区米黄色的外墙，已有多块深浅不一的修补痕迹。楼盘的建设单位是中铁二十四局集团浙江工程有限公司。

我们从建设单位了解到，小区外墙的保温材料用的是无机保温砂浆。当时浙江曾推广过这种外墙保温材料，但实际证明，这种材料并不适合多雨的南方地区。目前在市场上也已被逐步弃用。

几位业主告诉我们，小区交付不久，外立面就出现了渗水、空鼓、脱落的情况。施工单位维修过多次，包括进行部分铲除、重新做涂料等，但解决不了根本问题。这次采用铝板幕墙，就是想从根本上解决渗漏问题，以及预防材料脱落、砸伤人的意外。

改造资金预计2500万元以上

这几天，外立面改造工程方案正在盛庐小区里公示，征求业主意见。

改造资金不用业主出，也不动用物业维修基金，这是真的吗？

业主徐阿姨证实：“公司出钱。”

小区物业丁师傅说，这个小区是中铁给员工造的福利房，当时员工几千元一个平方米买到的，在他看来，小区大部分都是公司员工，由公司出钱改造外立面，这事儿推进起来就容易多了。

总共需要多少钱？

建设单位工作人员表示，类似的外立面改造，所需资金大约2500万元。“盛庐小区外立面结构相对复杂一些，估计要2500万元以上”。

但这只是初步估计，这位工作人员说，小区的屋顶也要改造，主要是漏水，需要整修，加起来估计要3000万元，“公司目前还在积极筹钱”。

盛庐小区的居民们无疑是幸运的。

但如果是商品房小区，业主们想进行类似的改造，家家户户都要出钱，这事儿能办成吗？

房子还未交付业主群就“众筹铝板” 每户交6万-8万元

位于萧山区的新盘望涛月明，上个月刚刚清盘。

一张“望涛外立面改造意见征集投票”截图显示，已经有业主发起了众筹铝板的投票，理由是“提升颜值，保卫房价”。

“外立面作为房屋的门面，对后期小区外观甚至二手房价有直接影响。改为铝板外立面的优点：大大提升整体颜值，间接提升房屋保值增值率，大约费用：108平方米6.48万元，129平方米7.74万元，139平方米8.34万元。”

“未交付就要众筹改造外立面”的不止一家，最近，好几个新盘的业主群纷纷效仿。

例如，拱墅区有个新盘，最后一批房源还未开始摇号，相当于还在销售阶段，就有业主在群里发布了“真石漆升级铝板的调查投票公告”。

一共有444位业主参与投票，赞成票442人，反对票2人。公告称，“和反对票邻居沟通，得知反对原因是对真石漆和铝板不了解，担心换铝板影响交付时间，已经做过解释，铝板的工艺更加简单，不会影响交付。反对票邻居表示理解，根据后期实际情况会进行意见调整”。

业主发起“众筹”前

需要先厘清法律关系

浙江泽大律师事务所林维钢律师说，众筹铝板这个问题比较复杂，要分不同情况。

首先要明确各方的合同关系：购房者在签订商品房买卖合同后、房屋交付前，享有合同权利；开发商和施工企业之间是建设工程施工合同关系；开发商和购房者之间是房屋买卖合同关系。

商品房买卖合同里对相应材料有约定的，如果购房者在建造过程中要求将外立面由真石漆直接改成铝板，在法律上属于变更合同内容，购房者需要与开发商协商一致，再由开发商与施工企业协商一致，最终给予落实。

如果购房者在房屋交付后想更改外立面，此时购房者已经成为业主，享有民法上的物权。外立面在物权属性上属于业主共有部分，所有权归全体业主所有。那就需要全体业主根据议事规则进行商议表决。

从目前的情况看，杭州购房者自发的众筹铝板仅具有倡导性，没有强制性。如果有购房者交纳众筹款给发起人，那么在交款人和发起人之间就形成了一种合同关系，发起人负有一定的合同义务。

要注意的是，在众筹阶段，首先是发起人和交款人之间的权利义务、资金使用和责任分配。从业主权利保障的角度考虑，需要签订书面合同，明确各方的权利义务，否则将来发生纠纷，难以追责。

另外，从法律层面来说，开发商没有义务必须同意更改外立面。如果获得开发商同意，则购房者可以和开发商签订补充协议，明确外立面的材质。

真石漆改铝板

会有安全隐患吗？

从事建筑设计行业的业内人士曹一凡告诉我们，杭州外墙材料的价格，涂料100多元/平方米，真石漆150多元/平方米，而铝板需要700元左右/平方米，差价还是挺大的。

铝板的施工过程虽然和真石漆不同，但真石漆改成铝板，基本没有安全隐患。

铝板外墙是固定在钢龙骨上的，而铝板在上墙前，会通过软件建模，进行受力分析，并计算出钢龙骨规格。采用合规合适的钢龙骨后，再进行铝板的铺装。

当然，如果真石漆完工后，想改造成铝板外墙，那真石漆就浪费了。而且在改造的过程中，保温层可能会被破坏，需要填补，相当于增加了成本。所以，如果外立面还没做好的话，建议在做好外墙保温层这道工序后，不做真石漆，直接改做铝板外墙。

小区的“自行升级”能成功吗？

网友众说纷纭

有网友说，这需要全体业主同意，“而且还要出钱，感觉很难办成”。

的确，即便是交付入住的小区，成立了业委会，业主们在加装电梯、包阳台等问题上，也很难达成一致。

另外，从业主给出的众筹铝板的理由看，大多是“美观、增值”等。有网友犀利评价，“说到底，是为了房子有更高溢价。其实，买房要有自住思维，住着舒服最重要，比如公共空间要大家维护，不要在门口放鞋柜等杂物。”

也有网友说，外立面其实和房价关系不大，“决定房价的因素有很多，外立面只占很小的一块因素，偏远郊区的石材干挂也卖不过市区和配套成熟的真石漆”。

还有网友认为，这样的众筹改造具有创新精神，是业主自治的表现。以后如果小区其他部分需要翻修，业主们也需要拧成一股绳，才能干成。

小区这种形式的“自行升级”能成功吗？

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